Elzer (Hrsg.), StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, 1. Auflage, Nomos 2021
Von Ass. iur. Fabian Bünnemann, LL.M., LL.M. Essen
Die Nomos-Reihe der „StichwortKommentare“ gewinnt stetig an Beliebtheit, insbesondere bei Praktikern. So ist es für diese oftmals ungleich einfacher und zugleich zeitsparender, nach einem Stichwort zu suchen und dort das komprimierte Wissen samt wertvoller Praxishinweise vorzufinden, als in herkömmlichen Kommentaren oder Datenbanken nach der richtige Leitschnur zu suchen. Als Werk für den „ersten Zugriff“ sind Stichwortkommentare damit für viele nicht mehr aus dem Alltag hinwegzudenken. Nach den Werken zum Arbeitsrecht, Familienrecht, Behindertenrecht sind nun die Stichwortkommentare zum Nachbarrecht sowie der vorliegende zum Wohnungseigentumsrecht bei Nomos erschienen; ein weiteres Werk – zum Schadenrecht– ist angekündigt.
Der Herausgeber des Werks, Dr. Oliver Elzer, ist Richter am Kammergericht in Berlin und eines der renommiertesten Experten im Bereich des Wohnungseigentumsrechts. Er ist – um nur einige seiner Tätigkeiten zu nennen – Mitherausgeber des weithin bekannten WEG-Kommentars „Hügel/Elzer“, des Münchener Handbuchs zum Wohnungseigentumsrecht („Drasdo/Elzer“) sowie des WEG-Formularbuchs „Elzer/Fritsch/Meier“. Werke von Elzer verdienen mithin Beachtung, gerade auch dann, wenn sie neu in den Markt der Rechtsliteratur eintreten. Der Herausgeber verspricht bereits im Vorwort nicht weniger als „den Zugriff auf das Wohnungseigentumsrecht neu zu denken“ (S. 5). Die Innovation liegt in der Darstellung nach Stichworten. „Rund 300 Fragen des Wohnungseigentumsrechts werden nicht anhand einer Vorschrift, sondern stets normübergreifend dargestellt. Jedes Problem wird nicht nur unter einem Aspekt behandelt, sondern umfassend, und es wird dort, wo es geboten ist, auch seine prozessuale Umsetzung in die Darstellung einbezogen“ (ibid.). Zur Erreichung dieses hehren Ziels hat Elzer über 30 Autoren versammelt, die weithin aus der Anwaltschaft stammen und damit die Erfahrungen der Praxis in die Bearbeitungen einfließen lassen konnten.
Pars pro toto seien einige Stichworte herausgegriffen. Nicht fehlen darf in diesen Zeiten selbstverständlich das Stichwort „COVID-19-Pandemie“ (Nr. 48). Elzer behandelt die Auswirkungen hier sinnvollerweise in lexikalischer „ABC“-Form, beginnend bei „Belegeinsicht“, hin über „Beschluss (schriftlich)“, „Betriebskostenabrechnung“ und „Video-Kommunikation“bis hin zum „Wirtschaftsplan“. So werden die Besonderheiten anschaulich und prägnant herausgearbeitet. Breiholdt vertieft hingegen die insbesondere bei anstehenden Dachsanierungen in Gemeinschaften vermehrt auftretende Frage des „Darlehensvertrags“ (Nr. 51). Die Darlehensaufnahme ist mittlerweile grds. als zulässig anerkannt (Nr. 51, Rn. 2), gleichwohl sind bestimmte Voraussetzungen zu beachten (Nr. 51, Rn. 3 ff.). Besonders gut gefällt mir, dass auch die Darstellungen des Darlehens in Wirtschaftsplan (Nr. 51, Rn. 28 ff.) und Abrechnung (Nr. 51, Rn. 31 ff.) berücksichtigt werden, was für Verwalter, aber auch Kapitalanleger sehr hilfreich ist. Unter „Eigentum im ABC“ liefert Tyarks eine alphabetisch sortierte Übersicht über verschiedene Sachverhalte und ihre Einordnung (Nr. 60). Die oft schwierige Unterteilung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum wird so erleichtert. Etwas zu knapp scheinen mir hingegen die Ausführungen zum „Energieversorgungsanschluss“geraten (Nr. 67). Fraatz-Rosenfeld stellt die Rechtslage zwar dar. Will jedoch ein Wohnungseigentümer die Elektroinstallation seiner Wohnung samt Zähler und Unterverteilung grunderneuern, so fehlt es in den Ausführungen (Nr. 67 Rn. 8) am praktischen Hinweis, was hierfür zu tun ist.
Für Kapitalanleger sicherlich hilfreich ist der Abschnitt zum „Steuerrecht für Wohnungseigentümer“ (Nr. 207), in dem Hofele die Grundlagen sehr verständlich aufbereitet. Juristischen Laien unter den Lesern werden zudem auch die von Marquardt verfassten Ausführungen zu „Fenstern“ (Nr. 81) gut gefallen sowie sämtliche Fragen rund um „Garten“ (Nr. 89) und „Grillen“(Nr. 102).
Auffallend ist, dass viele Stichworte in ein bis drei Seiten prägnant behandelt werden. Wer längere Ausführungen wünscht, wird sich daher nach vertiefender Lektüre umsehen müssen. In den meisten Fällen werden die auf das Wesentliche beschränkten Ausführungen die Fragen des Lesers aber beantworten zu können. Zudem ist die Kürze der Ausführungen Folge der gewiss kleinteiligen Untergliederung der Materie in knapp 300 Stichworte. All dies schadet dem Erkenntnisgewinn aber keineswegs, sondern führt lediglich zu schnellerer Auffindbarkeit und schafft so auch für juristische Laien einen großen Mehrwert. Einzig ein eigenes Stichwort zum „Balkonanbau“habe ich vermisst, da dieses Unterfangen in Gemeinschaften ein verbreiteter Streitpunkt ist. Balkon-Fragestellungen werden zwar im Zusammenhang mit der Bepflanzung (Nr. 22), im „Eigentum-ABC“ (Nr. 60 Rn. 25) sowie unter „Modernisierung“(Nr. 149) behandelt, der streitträchtige Anbau fehlt mir aber. In welchen Fällen bedarf es hier eines Beschlusses? Wer trägt die Kosten? Besteht ggf. sogar ein Anspruch, wenn ein Großteil der Wohnungen bereits über einen Balkon verfügen? Bestehen Rechtsschutzmöglichkeiten? Es wäre prima, wenn diese Fragen unter einem eigenen Stichwort in der Folgeauflage behandelt würden.
Wenngleich es sich um einen Stichwortkommentar handelt, habe ich mich dennoch über das abschließende Stichwortverzeichnis gefreut, dass nicht nur die „Meta-Stichworte“, nach denen das Werk gegliedert ist, sondern einem Sachverzeichnis entsprechend auch darunter liegende Schlagworte miteinbezieht. Wen die Inhaltsübersicht noch nicht zur gesuchten Stelle geführt hat, der dürfte jedenfalls hier fündig werden.
Zum WEG-Recht gibt es mittlerweile eine Fülle an Kommentaren. Doch der von Elzerherausgegebene StichwortKommentar zum Wohnungseigentumsrecht stößt hier definitiv in eine Lücke. Ein praxisnahes Werk, das alles Wesentliche enthält, geordnet nach Stichworten, übersichtlich, gut lesbar und auf dem aktuellen Stand: Darauf scheint der Markt gewartet zu haben. Jedenfalls konnte beim ersten Ansturm auf das Werk, dessen Erscheinen zuvor mehrmals verschoben worden war, das Angebot der Nachfrage wohl auch nicht standhalten; ein Nachdruck scheint aber bereits erfolgt zu sein, sodass das Werk wieder lieferbar ist. Sicherlich liegt die hohe Nachfrage auch am gut ausbalancierten Preis-Leistungs-Verhältnis. Zu beachten ist allerdings, dass das vorliegende Werk nicht für alle Ewigkeit Bestand haben wird. Die Fortschreibung und Weiterentwicklung wird insbesondere durch die Berücksichtigung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) in der Rechtsprechung erforderlich werden, sodass eine Neuanschaffung in einigen Jahren anzuraten sein wird. Mögen dem Werk daher weitere Auflagen vergönnt sein.
Neben Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Notaren richtet sich das Werk vor allem auch an regelmäßig mit WEG-Fragen befasste juristische Laien, so etwa an Hausverwalter, Bauträger, Immobilienberater, Makler, Sachverständige oder Beiratsmitglieder. Aber auch für Kapitalanleger kann sich die Investition lohnen. Sie können viele, insbesondere auch einfache bzw. unstrittige Fragen hier selbst nachschlagen und ersparen sich auf diesem Wege die ein oder andere Rechtsberatung. Ihnen allen sei das Werk empfohlen.