Bärmann, WEG, 14. Auflage, C.H. Beck 2018
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Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln
Der „Bärmann“ ist nunmehr in der 14. Auflage erschienen – er ist nicht nur einer der wichtigsten, vielleicht sogar der wichtigste Kommentar für das Wohnungseigentumsrecht, sondern wohl auch einer der am meisten in Literatur und Rechtsprechung zitierten Standard-Kommentare. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs ohne Bezugnahme auf den Bärmann und ohne eine konkrete Auseinandersetzung mit der dort vertretenen Meinung ist kaum zu finden. Von 2015 bis 2018 wurden die Bearbeiter des Bärmann in mehr als 60 Entscheidungen des BGH zitiert und in etwa 200 Entscheidungen der Landgerichte. Aus der rechtsanwaltlichen Praxis ist er nicht wegzudenken. Selbst in Kanzleien, in denen das Wohnungseigentumsrecht nur als Randgebiet betrieben wird, findet man den Bärmann häufig (und völlig zu Recht) als einzigen WEG-Kommentar.
Die Bearbeiter des Kommentars braucht man sicher nicht mehr vorzustellen. Sie gehören zu den absoluten Fachleuten des Wohnungseigentumsrechts und sind jedem, der sich mit der Rechtsmaterie beschäftigt, nicht nur durch den Bärmann sondern auch durch zahlreiche andere Veröffentlichungen und Tagungsbeiträge bekannt.
Meinungen in Literatur und Rechtsprechung wechseln, die Bärmann-Meinungen wirken aber durchaus langfristig, wie eine Bemerkung von Prof. Werner Merle auf der „Fischener Tagung“ des evangelischen Immobilienverbandes vor Jahren bestätigt. Leicht amüsiert befasste sich Prof. Merle mit der (damaligen) neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die in der Tagung von einem Mitglied des V. Senats vorgetragen worden war. Er, Prof. Merle, habe jahrelang im Bärmanneine Meinung zu einem bestimmten Rechtsproblemvertreten, die zu seinem großen Bedauern aber weder von der Literatur noch von der Rechtsprechung – insbesondere nicht vom BGH – geteilt worden sei. Schließlich habe er seine Meinung im Bärmann aufgegeben, jetzt aber stelle er aufgrund des Vortrages fest, dass der BGH die von ihm vertretene frühere Meinung in seiner neuesten Entscheidung aufgegriffen und als die richtige ansehe. Das nennt man Langzeitwirkung!
Die „Potsdamer Schule“, die Prof. Merle während seiner aktiven Zeit an der Universität Potsdam (Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Zivilprozess- und Insolvenzrecht) begründet hat, wirkt auch heute noch auf die wohnungseigentumsrechtliche Literatur und Rechtsprechung ein und hat eine Vielzahl von Dissertationen und weiteren Fachveröffentlichungen der Merle-Schüler hervorgebracht.
Seit der 13. Auflage (2015) des Bärmann hat sich das Wohnungseigentumsrecht erheblich weiter entwickelt und es sind viele Einzelfragen durch die Rechtsprechung geklärt worden. Allein die Zahl der veröffentlichten Entscheidungen im Zeitraum 2015 bis 2018 ist beachtlich – es sind weit über 1.000 Entscheidungen, die sich mehr oder weniger zentral mit dem Wohnungseigentumsrecht befassen. Mit seinen im genannten Zeitraum veröffentlichten über 100 Entscheidungen zum zentralen Wohnungseigentumsrecht (aber auch zu manchen angrenzenden Rechtsproblemen) hat der V. Senat des Bundesgerichtshofes – und auch andere Senate des BGH – den Instanzgerichten und der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis sehr deutlich die Richtung für zukünftige Fälle gewiesen.
Der BGH-Meinung muss man nicht immer zustimmen und in der praktischen Arbeit an Rechtsfällen mitunter auch gegen sie argumentieren, in der rechtsanwaltlichen Beratung wird man sie jedoch auf jeden Fall beachten und ins Kalkül ziehen müssen, denn der BGH hat in Wohnungseigentumssachen stets „das letzte Wort“ und die Instanzgerichte neigen dazu, ihm zu folgen.
Ein Kommentar, der – wie der Bärmann– auch wissenschaftlichen Kriterien genügen will und diesen Kriterien tatsächlich auch genügt, muss sich auch in der praktischen und täglichen Arbeit von Richtern und Rechtsanwälten bewähren. Dass die richterliche und rechtsanwaltliche Praxis sehr stark und häufig auf den Bärmannzurückgreift, ist schon oben angedeutet worden. In rechtsanwaltlichen Schriftsätzen, die sich mit wohnungseigentumsrechtsrechtlichen Fragestellungen befassen, sind Bezugnahmen auf den Bärmannfast durchgängig zu finden.
Der eigene Praxistest ergibt erst einmal kleine Minuspunkte: Zum Datenschutz im Wohnungseigentumsrecht, insbesondere in Bezug auf die europäische Datenschutzgrundverordnung (hier finden Sie den amtlichen Text der DS-GVO), die bereits am 27.4.2016 erlassen wurde und ab dem 25.5.2018 im europäischen Rechtsraum unmittelbar gültig ist, habe ich im Bärmann nichts gefunden, nur einen kurzen Hinweis auf Art. 25 DS-GVO im Zusammenhang mit der Pflicht, personenbezogene Daten vor einem Zugriff zu schützen (Becker in Bärmann, § 28 Rz. 157). Die DS-GVO kam, wie man an dem genannten Erlass-Datum sieht, sicher nicht überraschend – in der Praxis konnte man aber feststellen, dass bei Verbänden und Unternehmen der Wohnungseigentumsverwaltung erst kurz vor der roten Datumslinie „25.5.2018“Erstaunen, Hektik und sogar Panik ausbrach.
Für die Darstellung der Beziehungen zwischen Wohnungseigentumsrecht und DS-GVO wird man beim Bärmann wohl auf die nächste Auflage warten müssen.
Auch zu zwei weiteren Praxisthemen habe ich beim Bärmannnichts gefunden, nämlich zum „Scheinverwalter“ und zu den „Streitwerten“. Beim „Scheinverwalter“, der in der Literatur auch „faktischer Verwalter“ oder „fehlerhafter Verwalter“ genannt wird, handelt es sich um einen für eine Eigentümergemeinschaft tatsächlich tätigen Wohnungseigentumsverwalter, dessen Bestellungsbeschluss aber entweder nichtig ist (Beispiel: Bestellung einer BGB-Gesellschaft) oder vom Gericht aus formellen oder materiellen Gründen für ungültig erklärt wurde. Weder zum Begriff noch zu den damit verbundenen Problemen konnte ich im Bärmann etwas finden. Das Stichwortverzeichnis des Bärmann ist nach meiner Auffassung wirklich exzellent und erschließt das Werk hervorragend, zum genannten Stichwort hat es jedoch leider keine Hinweise gegeben.
Bei den „Streitwerten“ finden sich in der Kommentierung „vor §§ 43 ff.“ bei den Randziffern 93 f lediglich ein Hinweis auf § 49a GKG und ein Verweis auf die einschlägigen Kommentierungen zum Gerichtskostengesetz. Sicher ist es sinnvoll, Spezialkommentierungen heranzuziehen, gleichwohl wäre es schön gewesen, die wohnungseigentumsrechtliche Kernkompetenz befragen zu können, denn die im Bärmann zitierten speziellen Kommentierungen zum GKG haben eher einen „nicht-wohnungseigentumsrechtlichen“ Blickwinkel.
Die nebensächlichen Kritikpunkte sind in der Gesamtbetrachtung des Bärmann in keiner Weise entscheidend, den weiteren Praxistest besteht der Bärmannnämlich ohne weiteres – was auch nicht anders zu erwarten war.
Für die wohnungseigentumsrechtliche Praxis, die nicht nur bei der reinen Übernahme der Rechtsprechung und der Kommentar-Meinung stehen bleiben will, sondern auch die gesetzgeberische Meinung und Auffassung zur Novellierung des Wohnungseigentumsrecht in ihre Arbeit einbeziehen will, dürfte der Anhang „Gesetzesmaterialien zum WEG“ eine wertvolle Hilfe darstellen. Es finden sich dort die Begründungen zum Gesetzesentwurf von 1950/ 1951, zum Gesetzesentwurf von 2006 sowie die weiteren Materialien zur Entstehung des WEG-Reformgesetzes 2007 (Vorschläge und Prüfbitten des Bundesrats, Gegenäußerung der Bundesregierung dazu, Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschuss, Bericht der Abgeordneten Norbert Geis pp).
Ein weiterer Praxistest des Bärmann erfolgte im Zusammenhang mit der Überprüfung eines Entziehungsanspruches einer Eigentümergemeinschaft nach § 18 WEG. Dabei wurde Bärmann mit der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, insbesondere der Entscheidung vom 14.9.2018 (V ZR 138/17, MDR 2018, 1431), abgeglichen.
Der BGH hatte über die Frage zu entscheiden, ob sich der Entziehungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen alle Eigentümer der Wohneinheit richtet, also auch gegen denjenigen, der den Entziehungstatbestand nach § 18 WEG selbst nicht verwirklichte, oder nur gegen denjenigen, der den Tatbestand des § 18 WEG erfüllt hat. Der – etwas verkürzte – Sachverhalt: Eine Eigentumswohnung steht im Bruchteilseigentum eines Ehepaars. Der Ehemann beschmierte wiederholt das gemeinschaftliche Treppenhaus, beleidigte andere Wohnungseigentümer mit rassistischem Vokabular und fügt einigen Eigentümern erhebliche Körperverletzungen zu. Die Ehefrau ist „unauffällig“. Die Eigentümergemeinschaft klagt nach Abmahnung gegen beide Eigentümer auf Veräußerung des Wohnungseigentums. Die Sache geht bis zum BGH, der nach Redaktionsschluss des Bärmann, nämlich am 14.9.2018, entscheidet. Bärmann wird in der Entscheidung selbstverständlich zitiert – wenn auch mit einer Meinung, die der BGH in seiner Entscheidung ablehnt. Suilmann in Bärmann, 13. Aufl., § 18 Rn 11 a.E. (in der jetzt vorliegenden 14. Auflage wird – in verständlicher Nichtkenntnis der neuen BGH-Entscheidung – die gleiche Meinung geäußert) vertrat nämlich die Meinung, dass sich bei einer Bruchteilsgemeinschaft ein nicht störender Miteigentümer das Fehlverhalten des den Gemeinschaftsfrieden störenden (anderen) Miteigentümers nicht zurechnen lassen muss. Deshalb habe im Grundsatz nur der störende Eigentümer „sein“ Wohnungseigentum, mithin seinen Miteigentumsanteil am Wohnungseigentumsrecht, zu veräußern.
Die Meinung von Suilmann ist vom Rechtsgefühl her sehr gut nachzuvollziehen. Warum soll (jedenfalls bei einem Bruchteilseigentum) ein völlig unschuldiger Miteigentümer für die Verfehlungen eines anderen eintreten müssen? Das leuchtet nicht ohne weiteres ein.
Der BGH ist in diesem Punkt sehr hart und urteilt, dass Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum insgesamt entzogen werden kann, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand nach § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG verwirklicht, er eröffnet mit seiner Entscheidungsbegründung aber auch einen Ausweg aus diesem, dem Rechtsempfinden widersprechenden Ergebnis. Der nicht störende Miteigentümer ist nämlich entsprechend § 19 Abs. 2 WEGberechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags im Versteigerungsverfahren dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt und den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt. Außerdem muss er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzen, die ihr durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind.
Über das Bestehen oder Nichtbestehen einer Abwendungsbefugnis des nicht störenden Miteigentümers entsprechend § 19 Abs. 2 WEG ist (jedenfalls in der Regel) nicht in dem Entziehungsrechtsstreit, sondern im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage zu entscheiden, so der BGH. Damit steht er wieder in Übereinstimmung mit Suilmann in Bärmann, 13. Aufl. (jetzt identisch in der 14. Auflage), § 19 Rn. 25, den er auch zitiert.
Ein anderes Rechtsproblem: Das Haftungs-Verhältnis zwischen den Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft war schon mehrfach Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen, so z.B. in der Entscheidung des BGH vom 13.7.2012 – V ZR 94/11, MDR 2012, 1276. In einer neuen Entscheidung, die ganz kurz vor Redaktionsschluss des Bärmann veröffentlicht wurde, beschäftigte sich der BGH erneut mit diesem Problemkreis (BGH. Urt. v. 8.6.2018 – V ZR 125/17, MDR 2018, 1111 = BeckRS 2018, 15036).
Der (verkürzte) Sachverhalt, der der Entscheidung zugrunde lag: In der Wohnung einer Wohnungseigentümerin werden Feuchtigkeitsmängel festgestellt. Aufgrund von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung werden 2010 Sanierungsarbeiten durchgeführt. Diese waren nach einem von der Miteigentümerin eingeholten Sachverständigen-Gutachten nicht ordnungsgemäß (nämlich nicht vollständig) durchgeführt worden, worüber die Wohnungseigentümerin den Verwalter im August 2010 informierte. Der Verwalter befasste aber erst Ende 2012 eine Eigentümerversammlung mit den Mängeln. Die Wohnungseigentümerin verlangte nunmehr von der WohnungseigentümergemeinschaftErsatz des Mietausfalles für 2010.
Kernproblem war also, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft für die – nicht streitigen – Versäumnisse des Verwalters bei der ordnungsgemäßen Durchführung der Beschlüsse von 2010 einzustehen hat.
In der erwähnten, früheren Entscheidung des BGH vom 13.7.2012 hatte der BGH noch die Auffassung vertreten, die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband sei jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht. Versäume die Eigentümergemeinschaft dies, hafte sie gegenüber dem einzelnen – geschädigten – Eigentümer. Diese Entscheidung löste in der Literatur erhebliche Kritik an der Position des BGH aus – auch im Bärmann. Merle schrieb im Bärmann, 13. Auflage, § 21 Rz. 62, diese „Einzelfallentscheidung“ überzeuge nicht, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet ist; außerdem sei nicht ersichtlich, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst den Verwalter zur Durchführung von Beschlüssen anhalten könne. Die Gemeinschaft der Eigentümer selbst (so Merle in der 13. und 14. Auflage bei § 20 Rz. 12a) sei kein eigenständiges Organ zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft ändere nichts an den gesetzlichen Zuständigkeiten der gemeinschaftlichen Organe– Wohnungseigentümer, die ihren Willen in einer Eigentümerversammlung bilden, und Verwalter als das ausführende Organ.
Von der Kritik zeigte sich der BGH beeindruckt und gab seine frühere Meinung, die er in der Entscheidung vom 13.7.2012 vertreten hatte, in seinem neuen Urteil vom 8.6.2018 auf. Die Klage wurde abgewiesen und die Klägerin darauf verwiesen, dass lediglich ein Anspruch gegen den Verwalter bestehen könnte. Eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft könne nur in Betracht kommen, wenn sie selbst zur Durchführung von Beschlüssen verpflichtet wäre. Das sei aber nicht der Fall. Verpflichtet zur Durchführung von Beschlüssen sei der Verwalter; die Durchführung von Beschlüssen stelle eine originäre Pflicht des Verwalters dar, die ihm nach § 27 Abs. 4 WEG auch nicht entzogen werden dürfe. Unterstützt werde der Verwalter gemäß § 29 Abs. 2 WEG durch einen Beirat, der seinerseits aber weder eigene Entscheidungskompetenzen noch Durchführungspflichten hat. Eine eigene Pflicht des Verbands, bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken, ist in den §§ 20 ff. WEG nicht vorgesehen. Der Verwalter erfülle – wenn er Beschlüsse durchführt – auch keine Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft, die nach § 31 BGB der WEG zugerechnet werden könnte. § 31 BGB erlaube nur die Zurechnung eines Verhaltens, nicht jedoch einer Pflicht.
Der BGH folgte also der Meinung von Merle, und anderen. Den Meinungswechsel des BGH behandelt Merle bei Bärmann, § 21 Rz. 62, in der gewohnt treffenden Kürze und Prägnanz.
Der Bärmann ist eine ganz wichtige Quelle für die Rechtsprechung und für die rechtsanwaltliche Tätigkeit im Wohnungseigentumsrecht. In allen Fragen zum Wohnungseigentumsrecht gibt er – die unbedeutenden Kritikpunkte von mir sollten nicht zu hoch bewertet werden – die passenden Antworten und Denkanstöße für die Arbeit am wohnungseigentumsrechtlichen Fall.
Vom Beginn meiner rechtsanwaltlichen Tätigkeit an haben mich die jeweiligen Auflagen des Bärmann bei der täglichen Arbeit begleitet; er ist für mich ein unentbehrlicher Ratgeber. Es ist zu hoffen, dass der Bärmann noch viele weitere Auflagen erlebt und die hohe Kompetenz, Praxisnähe und wissenschaftliche Akribie auch in Zukunft für die rechtsanwaltliche Betätigung erhalten bleibt.