Dötsch / Schultzky / Zschieschack, WEG-Recht 2021 – Das neue Wohnungseigentumsrecht, C.H. Beck 2021
Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln
Das neue Wohnungseigentumsrecht ist seit dem 1.12.2020 in Kraft und stellt für alle unmittelbar Beteiligten – die Verwalter, die Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte, die Richterinnen und Richter, sowie die Wohnungseigentümer(innen) – eine Herausforderung dar. Gegenüber dem alten Recht stellt das neue Recht so vieles „auf den Kopf“, dass selbst die Lektüre aller einschlägigen Parlaments-Dokumente die neue Rechtsmaterie nicht unbedingt klarer und sinnvoller macht.
Im Gesetzgebungsverfahren lief das Gesetz unter der Flagge „WEMoG - Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“.
Das Schlagwort „Modernisierung“ weckte bei mir durchaus große Erwartungen, die allerdings enttäuscht wurden. Die Auffassung von Johannes Fechner in der Plenardebatte vom 17.9.2020 (Plenarprotokoll 19/176, S. 22163) „ich glaube, da ist uns … wirklich ein sehr gutes Gesetz gelungen“, teile ich nicht. Zu viele Fragen sind offen geblieben und zu viele Probleme sind ungelöst geblieben. Die Bundestagsabgeordneten haben sich nach meiner Meinung – entgegen dem gegebenen Versprechen des Abgeordneten Jan-Marco Luczak in der Beratung vom 6.5.2020 (Plenarprotokoll 19/157, S. 19470): „wir als Union werden uns die notwendige Zeit für dieses Gesetz nehmen und an dieser Stelle nichts überhasten“ – gerade nicht ausreichend Zeit genommen für die verständige Kenntnisnahme, Wertung und Verarbeitung der zahlreichen kritischen Stimmen in der Literatur, und auch die Empfehlungen der im parlamentarischen Verfahren angehörten Sachverständigen sind nicht ausreichend berücksichtigt worden. Das Gesetzeskonstrukt ist an vielen Stellen kritikwürdig – eine effizientere Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, eine Erweiterung der Kontrollmöglichkeiten „mit Blick auf die Eigentumsverwaltung“ und eine effizientere Gestaltung der „Streitbeilegungsmechanismen“ (so aber die Mantras aus den BT-Drucksachen 19/18791 und 19/22634) vermag ich nicht festzustellen.
Bei einer derart unklaren Rechtslage kommt zur rechten Zeit, sozusagen als „Helfer in der Not“, das im November 2020 erschienene Werk von Dötsch/Schultzky/Zschieschack(im folgenden D/Sch/Z), das auf ca. 560 Seiten das neue Wohnungseigentumsrecht behandelt.
Die Autoren sind seit langem als Fachleute des Wohnungseigentumsrechts in der Branche bekannt und haben auch in der Bund-Länder-Arbeitsgruppe mitgearbeitet, die im August 2019 ihren Abschlussbericht zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vorgelegt hatte. Zschieschack ist Vorsitzender Richter der für das Wohnungseigentumsrecht zuständigen Landgerichtskammer in Frankfurt/Main und deshalb der Praxis des Wohnungseigentums eng verbunden. Das sind die besten Voraussetzungen für die Erörterung des neuen Rechts. Ob diese Voraussetzungen sich in dem Werk niedergeschlagen haben, will ich untersuchen.
Im Einleitungskapitel werden die „Kernpunkte der Neuregelungen im WEG“ kurz, aber prägnant vorgestellt, bevor es dann in die vertiefte Erörterung der einzelnen (geänderten, neu geschaffenen oder neu ausgestalteten) Rechtsmaterien geht. So kann man sich einen schnellen Überblick verschaffen. In einigen Kapiteln stellen die Autoren besondere Hilfsmittel zur Verfügung, so in Kapitel 4 eine „Übersicht über die Rechte und Pflichten bei Störungen“ durch einen Wohnungseigentümer, in der Ansprüche des „Gestörten“ und des „Störers“ über eine Tabelleerschlossen werden (Seite 117), in Kapitel 5 eine „Spezialsynopse“ mit Verweisen auf die Fundstellen im Buch, aus der man entnehmen kann, wo sich die bisherigen Regelungsbereiche aus den §§ 15, 21 WEG a.F. im neuen Recht wiederfinden (S. 131 f). Eine weitere „Spezialsynopse“findet sich in Kapitel 7, mit der verfolgt werden kann, wo sich die Regelungen aus den §§ 16, 21 Abs. 7 WEG a.F. im neuen Recht wiederfinden, auch hier wieder mit Verweisen auf die Fundstellen im Buch. Zusammen mit der ab Seite 519 zusammengestellten „Synopse WEG – WEMoG“, die einen konkreten Vergleich des alten und des neuen Rechts bietet, sind die genannten Hilfsmittel wichtige Instrumente für einen schnellen Zugriff auf die Neuerungen.
Ab der Seite 348 findet sich eine Darstellung, wie ein Vermögensbericht aussehen könnte, den die WEG-Verwaltung nunmehr anfertigen muss (§ 28 Abs. 4 WEG). D/Sch/Züberschreiben ihre Darstellung vorsichtig als „Ein Muster – ein erster Versuch?“. Nach meiner Auffassung ist dieser „erste Versuch“ durchaus gelungen – die Praxis wird hierauf aufbauen und die aufgezeigte Grundstruktur als Hilfestellung nutzen können, auch wenn an einigen Stellen sicher noch Ergänzungen notwendig werden (vgl. zu weitergehenden Inhalten eines Vermögensberichts Drasdo, Der Vermögensbericht nach § 28 IV WEG nF, ZWE 2020, 457 ff).
D/Sch/Zbehandeln alle für die rechtsanwaltliche Tätigkeit neuen und damit wichtigen Themen, wie u.a.
· die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft,
· die Gemeinschaft als Verband und ihre Organe, die Rechtsbeziehungen im Innen- und Außenverhältnis, die Haftung des Verbands,
· die baulichen Veränderungen mit den Besonderheiten bei Nutzungen und Kostentragung,
· die Besonderheiten bei Eigentümerversammlungen, wie Präsenz- und virtuelle Versammlungen, Beschlüsse im „Umlaufverfahren“, Wegfall des Beschlussfähigkeitsquorums usw.,
· den Wohnungseigentumsverwalter – Bestellung eines zertifizierten Verwalters, das (jederzeitige) Abberufungsrecht des Verbandes, der Verwalter als Vertreter des Verbandes, die Aufgaben des Verwalters, usw.,
· das Finanzwesen des Verbandes – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht,
· den Verwaltungsbeirat als Unterstützungs- und Überwachungsorgan des Verbandes gegenüber dem Verwalter,
· das Verfahrensrecht,
· die Besonderheiten bei der vermieteten Eigentumswohnung – Betriebskostenabrechnung und Duldungsanspruch gegenüber Mietern bzw. „Fremdnutzern“,
· das Schicksal von Altvereinbarungen und Alt-Beschlüssen.
An dieser Stelle können – verständlicher Weise – nicht alle genannten Themenbereiche angesprochen werden. Deshalb sollen nur einige interessante neue Regelungsgegenstände erörtert werden.
In Kapitel 2 (S. 38 f) verwenden D/Sch/Z bei der Erörterung der „Verbrauchereigenschaft“des Verbandes die Formulierung, die Wohnungseigentümergemeinschaft solle „nach dem Willen des Gesetzgebers“ auch dann Verbraucherin (§ 13 BGB) sein, wenn der aufteilende Eigentümer noch Alleineigentümerist. D/Sch/Z lassen aber keinen Zweifel daran, dass es sich bei der Formulierung aus der Gesetzesbegründung (BT-DrS 19/18791, S. 43) „nicht um bindendes Recht“ handelt und die vom Gesetzgeber und von Parlamentariern vertretene „Verbraucher“-Auffassung falsch ist. Dem kann ich nur zustimmen. Die Gesetzesbegründung enthält die Behauptung, dass „die Ein-Personen-Gemeinschaft in der Regel Verbraucherin im Sinne des § 13 BGB ist“. „Die dahinter liegende Wertung, dass eine natürliche Person ihre Verbrauchereigenschaft nicht dadurch verliert, dass sie in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eintritt“, gelte ebenso für eine Ein-Personen-Gemeinschaft, „wenn diese auf den Eintritt von Verbrauchern gerichtet ist“.
Eine – zurückhaltend ausgedrückt – seltsame Schlussfolgerung. Die Ein-Personen-Gemeinschaft, bei der die eine Person ein in der Regel gewerblicher Grundstücks-Aufteiler/Bauträger ist, kann nach § 13 BGB nicht als Verbraucherin angesehen werden; eine andere Auffassung widerspricht wohl auch – worauf D/Sch/Z hinweisen (Seite 39) – dem europäischen Recht. Mir scheint jedoch für das europäische Recht eher die Richtlinie 2011/83/EU vom 25.10.2011 einschlägig zu sein und nicht die auf Seite 39 von D/Sch/Z genannte Verbraucherkredit-RL (Richtlinie 2008/48/EG vom 23.04.2008). Beide Richtlinien definieren einen „Verbraucher“ aber ähnlich und schützen jedenfalls nur Verträge, so die RL 2011/83/EU, die außerhalb der gewerblichen, geschäftlichen, handwerklichen oder beruflichen Tätigkeit liegen. Bei einer Ein-Personen-Gemeinschaft, bei der nur ein gewerblicher Miteigentümer existiert, kann eine solche außerhalb liegende Tätigkeit nicht angenommen werden.
Verträge, die zwischen Dritten und einer Ein-Personen-Gemeinschaft geschlossen werden, können also nicht als „Verbraucher“-Verträge angesehen werden. Sie können sich aber auch nicht bei Eintritt von Verbrauchern in die Gemeinschaft in solche Verträge umwandeln. Ein abgeschlossener Vertrag, dessen beide Vertragspartner nicht dem § 13 BGB unterfallen, wird nicht dadurch zum „Verbraucher-Vertrag“, dass sich ein Vertragspartner später zu einem Verbraucher umwandelt.
Der Gesetzgeber hätte das erkennbare „Problem“ durch eine Legaldefinition lösen können, unter der Voraussetzung, dass dies nicht gegen EU-Recht verstößt – ansonsten hätte er seine Behauptung in der Gesetzesbegründung unterlassen müssen. Irgendwann wird es jetzt aber wohl – durch Vorlage eines bundesdeutschen Gerichts – zu einer Klärung auf EuGH-Ebene kommen, ob die Verträge mit einer Ein-Personen-Gemeinschaft generell als „Verbraucher“-Verträge zu werten sind und ob solche Verträge nach Eintritt eines Verbrauchers in die Gemeinschaft zu „Verbraucher“-Verträgen mutieren können.
Die vom Gesetzgeber durch § 9a Abs. 1 Satz 2 („Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8.“) kreierte Ein-Personen-Gemeinschaft ist eines besonders kritischen Blickes würdig. Der Allein-Eigentümer (der Bauträger) kann seine Stellung nämlich nutzen, um Regelungen für die Gemeinschaft zu schaffen (durch Vertragsabschlüsse, Beschlüsse usw.), an die die späteren Eigentümer gebunden sind. D/Sch/Z beschäftigen sich auf den Seiten 40 - 43 völlig zu Recht ausführlich mit dieser besonderen Problematik. Zu Recht weisen D/Sch/Z darauf hin, dass der Allein-Eigentümer seine Stellung durchaus in einer Weise ausnutzen könnte, die für die späteren Miteigentümer (und den Verband) Nachteile mit sich bringen. Beschlüsse des Allein-Eigentümers können zwar durch einen Zweitbeschluss abgeändert werden, wenn der Allein-Eigentümer seine Stimmenmehrheit verliert (so D/Sch/Z, Seite 41, Rn 22), der Verlust der Stimmenmehrheit kann aber einige Zeit in Anspruch nehmen. Wenn sich nämlich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen richtet (der unveränderte § 25 Abs. 2 kann durch Vereinbarung – z.B. Gemeinschaftsordnung – abbedungen werden), verliert der Allein-Eigentümer die Majorität erst nach zahlreichen Verkäufen. Langfristige Verträge, die der Allein-Eigentümer für den Verband abgeschlossen hat, sind selbst dann nicht ohne weiteres vorzeitig kündbar, wenn die Erwerber die Stimmen-Majorität und damit die Beschlussdominanz erlangt haben (so auch D/Sch/Z, Seite 25, Rn 25). Ob die Erwerber sich über den Erwerbsvertrag vor solchen nachteiligen Handlungen schützen können (so die Auffassung von D/Sch/Z, S. 42 f, Rn 26), erscheint mir bei der heutigen Verkaufslage zweifelhaft. Ein Bauträger präsentiert in der Regel den Erwerbsvertrag in der von ihm vorgegebenen Fassung und lässt Änderungen nach meiner Erfahrung kaum zu.
Das Problem „Verbrauchereigenschaft“ hat der Gesetzgeber der gerichtlichen Praxis ohne Lösungsansatz überlassen – trotz rechtzeitiger Hinweise (vgl. z.B. Drasdo, Anhörung vor dem Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages, sowie DAV-Stellungnahme 9/2020 des DAV-Ausschusses Miet- und Wohnrecht).
D/Sch/Zerörtern, Seite 125 ff, Rn 21 ff (sowie ergänzend Seite 462, Rn 152 ff), den Individualanspruch eines Wohnungseigentümers aus § 18 Abs. 4 WEG auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen. Der Anspruch richtet sich nunmehr gegen den Verband und kann nicht mehr – wie im alten Recht – unmittelbar gegen den Verwalter verfolgt werden. Das Problem, das damit verbunden ist, greifen die Verfasser leider nicht auf. Es kann nämlich ein durchaus langer Weg sein, um tatsächlich Einblick in die Verwaltungsunterlagen zu erlangen: Ein interessierter (oder misstrauischer) Eigentümer muss dabei mehrere Stufen durchlaufen, nämlich (1) Einsichts-Antrag an die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, bei der Weigerung der Gemeinschaft – sprich: durch den Verwalter! – (2) Antrag an den Verwalter, den Einsichtswunsch auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen, (3) Antrag in der Versammlung, falls der Verwalter dem Wunsch auf Aufnahme nachkommt, (4) nach Zustimmung durch die Versammlung erneute Aufforderung an den Verwalter, die Einsichtnahme zu gewähren oder nach Ablehnung durch die Versammlung (5) Klage gegen die Gemeinschaft. Selbstverständlich können die einzelnen, hier genannten Stufen auch noch verschiedene Varianten aufweisen, was die Sache für einen Eigentümer noch spannender und langwieriger machen kann – und selbstverständlich wegen der wohl notwendigen Rechtsanwaltskosten auch teurer. In diesem Zusammenhang möchte ich an das oben erwähnte politische Mantra„Erweiterung der Kontrollmöglichkeit“erinnern – das der Gesetzgeber hier ganz gewiss nicht umgesetzt hat.
Ein wichtiger Abschnitt in dem Werk beschäftigt sich mit der „virtuellen Eigentümerversammlung“ (Seite 233 – 241). Für D/Sch/Z erscheint es sehr zweifelhaft, dass die vom Gesetzgeber als „große Neuerung“ gepriesene Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen eine realistische Chance haben kann. Der Gesetzgeber habe nämlich lediglich eine Beschlusskompetenz für eine WEV-Teilnahme durch elektronische Kommunikation geschaffen, nicht mehr. Völlig zu Recht befassen sich D/Sch/Z (Seite 236 ff) mit den „Problemen der virtuellen Kommunikation“, die vielfältig sein können. Das können Verbindungsprobleme in Gestalt von Verbindungsunterbrechungen oder in Gestalt eines langsamen, verzögerten Verbindungsaufbaus sein. Diese Probleme wirken sich auch auf die Teilnahmerechte der Wohnungseigentümer aus. D/Sch/Zweisen darauf hin, dass durch solche Probleme die Äußerungs- und Wahrnehmungs-Möglichkeiten der Eigentümer eingeschränkt sein können; das betrifft sowohl die virtuell teilnehmenden als auch die in der Versammlung persönlich anwesenden Eigentümer. Anfechtungsklagen wären wohl nicht auszuschließen. Aus meiner rechtsanwaltlichen Sicht wird das Thema „virtuelle Kommunikation“ ein beliebtes Argumentationsfeld für „uns“ Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte werden.
Neben den Verbindungsproblemen wartet auch noch eine weitere Problematik auf den WEG-Verwalter und die mit einer Vorbereitungsberatung betrauten Rechtsanwaltskanzleien – die „Identifizierungsprobleme im virtuellen Raum“ (D/Sch/Z, Seite 238 f). Es muss nämlich sichergestellt werden, dass nur eine berechtigte Person virtuell an der Versammlung teilnimmt (S. 238 f), dass die eventuell in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Vertretungsbeschränkungen eingehalten werden (S. 239 f) und dass die Nichtöffentlichkeit der Versammlung gewährleistet wird (S. 240). Das sind alles Punkte, an die der Gesetzgeber keinen Gedanken „verschwendet“ hat. D/Sch/Z erörtern diese Problemstellungen kompetent und zeigen auf, wie der eine oder andere Problemfall behandelt werden könnte.
Sehr interessant sind die Ausführungen zum Verwaltungsbeirat, dem auf Veranlassung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages der Gesetzgeber noch eine Überwachungsfunktion übertragen hat. § 29 Abs. 2 Satz WEG lautet nämlich auf Vorschlag des Rechtsausschusses „Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben“.D/Sch/Z erörtern diese neuen Überwachungspflichten sehr eingehend (S. 372 ff). Sie ziehen Vergleiche mit aktienrechtlichen und weiteren gesellschaftsrechtlichen Vorschriften, beschreiben u.a. den Inhalt der Überwachungspflicht und die Rechte und Handlungspflichten des Beirats. Die fehlende Möglichkeiten des Beirats, unmittelbar gegen den Verwalter vorgehen zu können, führt zu der Pflicht des Verwaltungsbeirats, die Wohnungseigentümer (sprich: die Eigentümerversammlung) über mögliche Pflichtverletzungen des Verwalters zu informieren, die dann über das weitere Vorgehen zu entscheiden haben.
Die Haftung des Verwaltungsbeirats – bei unentgeltlich tätigen Beiräten durch § 29 Abs. 3 WEG privilegiert – behandeln D/Sch/Z auf den Seiten 423 ff. Bei der Privilegierung ist von Bedeutung, ob unter die „Unentgeltlichkeit“ auch die – sehr üblichen – pauschalierten Aufwandsentschädigungen fallen. Das ist, wie D/Sch/Z ausführen, „dunkel“– eine Erleichterung bei den Aufwandsentschädigungen (Wegfall eines konkreten Nachweiserfordernisses durch die Pauschalierung) wird man aber tatsächlich nicht, wie auch D/Sch/Z meinen, mit dem Wegfall der Privilegierung „bestrafen“können. Allerdings meine ich, dass nur eine angemessene Pauschalregelung zur Privilegierung führen kann. Bei einer Inanspruchnahme durch (außenstehende) Dritte tritt die Privilegierung der Beiratsmitglieder nicht ein. D/Sch/Z erörtern, ob die unbeschränkte Haftung gegenüber Dritten zu einem Freistellungsanspruch gegenüber der Gemeinschaft führt – und bejahen das. Das wird wohl richtig sein.
Mein Fazit nach der Lektüre des Werks: Das Werk von Dötsch/Schultzky/Zschieschackermöglicht einen sehr guten Einstieg in das neue Recht, ist hervorragend durchdacht und in der Darstellung und Behandlung der Themen schlüssig und stringent. Es spart nicht mit Kritik am Gesetzgeber, auch wenn diese Kritik auf den ersten Blick recht verhalten erscheint, gleichwohl ist sie konsequent und immer auf den Punkt gebracht. Die tiefgründigen Überlegungen zu den einzelnen Themenbereichen regen zum Nachdenken und zur Überprüfung des eigenen Standpunktes an und ermöglichen somit die Entwicklung eigener – weitergehender oder auch konträrer – Überlegungen und Argumentationslinien. Dötsch/Schultzky/Zschieschack haben ein Werk geschaffen, das ich für die rechtsanwaltliche Beschäftigung mit dem neuen Recht jeder Fachkollegin und jedem Fachkollegen empfehlen kann.