Stürzer / Koch / Noack / Westner, Das Vermieter-Praxishandbuch, mit eBook & Arbeitshilfen online, 7. Auflage, Haufe 2013
Von Richter am Amtsgericht Carsten Krumm, Lüdinghausen
Dieses Buch mit über 400 Seiten Umfang ist eigentlich vollkommen untypisch für die Rezensenten. Es handelt sich nicht in erster Linie um ein juristisches Buch von Juristen für Juristen, sondern vielmehr um einen Buch für Vermieter, vor allem für solche mit juristischen Grundkenntnissen. Gerade Personen oder Gesellschaften, die in größerer Weise als Vermieter tätig sind werden mit diesem Buch sehr gut beraten sein. Es ist dabei auch zu bemerken, dass das auch einen Zugang ermöglicht, der einem Download als E-Book ermöglicht, so dass eine elektronische Verarbeitung der in dem Buch enthaltenen Materialien schnell möglich ist.
Bei den Autoren handelt es sich um vier in der Praxis tätige Juristen, die bei Haus-und Grundeigentümervereinen tätig sind und dementsprechend die Vermieterposition und die täglichen Probleme eines Vermieters aus der Praxis zur Genüge kennen.
Das Vermieter-Praxishandbuch orientiert sich entsprechend des Titels an dem tatsächlichen Bedarf eines Vermieters. Es beginnt mit der Problematik der Mietersuche und der Mieterauswahl. Hier werden insbesondere das AGG und die darin lauernden Fehlerquellen thematisiert. Dabei bietet das Buch mehr als reine Ratgeberliteratur üblicherweise bietet. Die Darstellungen sind vielmehr juristisch fundiert, so dass auch Juristen durchaus das Buch gerne nutzen werden. Beispielhaft sind etwa die rein juristischen Themen der Beweislastverteilung im AGG und auch der Verjährungsfristen zu nennen.
Besonderen Wert legen die vier Buchautoren auf praxisnahe Musterschreiben. Im 1. Kapitel etwa finden sich Musterschreiben zur Selbstauskunft eines Mietinteressenten, und zu einer so genannten „Bank-an-Bank-Auskunft“. Die Muster sind leicht verständlich und gerade in Verbindung mit der Download-Möglichkeit schnell individuell anpassbar.
Weiterhin befasst sich das Buch in zeitlogischer Reihenfolge mit dem Mietvertragsabschluss, wobei sich insbesondere der Geschäftsraummietvertrag als besonderer Unterabschnitt findet. Dem Garagenmietvertrag ist ebenfalls ein Unterabschnitt gewidmet. Auch hier finden sich wieder Muster, so etwa ein eigener Garagenmietvertrag. Wie alle anderen Muster ist der Vertrag ausreichend ausführlich und vor allem klar strukturiert, jedoch nicht übermäßig lang, wie dies leider oft bei im Schreibwarenhandel erhältlichen Vertragsformularen der Fall ist. Was den bereits erwähnten Geschäftsraummietvertrag angeht, so werden die einzelnen möglichen Musterformulierungen dargestellt und dann im Anschluss erörtert. Beispielhaft sei hier etwa eine ausführliche Klausel zu Schönheitsreparaturen und Instandhaltung der Mieträume genannt (Bl. 106 ff.). Hierbei finden sich dann etwa eineinhalb Seiten an „Kommentierung“, in denen mögliche Risiken und Folgen der Vereinbarung bzw. abweichender Vereinbarungen dargestellt werden. Auffällig ist dabei, dass das Buch nicht nur im „luftleeren“ Raum kommentiert, sondern auf zitierte Entscheidungen der Oberlandesgerichte und des Bundesgerichtshofs verweist, die mit Datum, Aktenzeichen und einer Zeitschriftenfundstelle in der Regel wiedergegeben werden.
Natürlich befasst sich das Buch danach mit der Übergabe der Mieträume und der Mietkaution. Auch hier finden sich wieder praxisnahe Muster.
Dem unerfreulichen Thema Betriebskostenabrechnung ist ein eigenes Kapitel von etwa 60 Seiten gewidmet, einschließlich zahlreicher Musterschriftsätze und auch einer Mustereinzelabrechnung (Seite 174 ff.). Wer sich als Vermieter mit derartigen Themen beschäftigt und schnellen, zuverlässigen praxisnahen Rat braucht, sollte sich tatsächlich ein vernünftiges Arbeitsmittel wie das vorliegende Buch anschaffen. Gleiches gilt für die Problematik der Mieterhöhungen, die ausführlich dargestellt wird (Kap. 5). Dem in den letzten Jahren immer wichtiger werdenden Thema der Modernisierungen ist ein weiteres Kapitel gewidmet, welches dann auch abschließt mit der Frage der Geltendmachung einer Mieterhöhung bei Modernisierungen nach §§ 559 bzw. 559b BGB. Hier werden Vermieter wiederum dankbar sein, Musterformulierungen eines Mieterhöhungsverlangens nach einer Modernisierungsmaßnahme zu finden, da erfahrungsgemäß gerade in diesem Bereich viele Fehler gemacht werden, die (in der Regel erst deutlich verspätet) zu erheblichen wirtschaftlichen Schäden bei den Vermietern führen können.
Taktische Ausführungen finden sich dann in den Abschnitten 7-9 des Buches, die sich mit dem Verhalten bei baulichen Änderungen durch den Mieter, dem Verhalten bei Mietminderungen und dem Ausspruch von Abmahnungen befassen. Diese taktischen Fragen bedeuten in der Regel für die Zukunft eine wesentliche Weichenstellung und können sich dann auch in wirtschaftlicher Hinsicht in mittelfristiger Zeit erheblich auswirken.
Die letzten 3 Kapitel befassen sich dann wieder in „zeitlogischer“ Reihenfolge mit der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses, also insbesondere mit Kündigungen, der Rücknahme der Mieträume, einschließlich eines Abnahmeprotokolls und einer Nachfristsetzung für Schönheitsreparaturen und schließlich der Abrechnung der Mietkaution. Hier sind ebenfalls zahlreiche Musterschreiben insbesondere zur Kündigung enthalten.
Vermieter sollten ruhig bei dem Buch zugreifen, um eine juristisch fundierte Gestaltung ihrer Mietverhältnisse zu fördern. Durch Nutzung eines solchen Buches können sie sich zudem zuverlässig eine gute Ausgangsposition für stets drohende spätere gerichtliche Verfahren sichern, selbst wenn sie sich dann in der Mehrzahl der Streitigkeiten anwaltlicher Hilfe bedienen werden.