Hügel / Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 4. Auflage, C.H. Beck 2018
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Von Rechtsanwalt / Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht / Fachanwalt für Arbeitsrecht Wilfried J. Köhler, Köln
Das nunmehr in 4. Auflage vorliegende Rechtshandbuch Wohnungseigentum ist bearbeitet von Oliver Elzer, Christian Grüner, Stefan Hügel und Maximilian Müller. Es umfasst auf ca. 630 Seiten und in 17 Kapiteln die zentralen Rechtsfragen zum Wohnungseigentum, u.a. die sachenrechtlichen Grundlagen, die Regelungen der Wohnungseigentümer (also die Vereinbarungen, die die Wohnungseigentümer treffen können, und die Beschlüsse der Wohnungseigentümer), die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, den Verwalterund Verwaltungsbeirat, die Wohnungseigentümerversammlung, bauliche Veränderungen, Verfahrensrecht im wohnungseigentumsrechtlichen Prozessusw.
In den jeweiligen Kapiteln finden sich eine Vielzahl von wertvollen Hinweisen zu bestimmten wohnungseigentumsrechtlichen Problemen und zahlreiche Formulierungsvorschläge. Im Verfahrensrechtsteil sind Musterformulierungen für Klageverfahren aufgenommen worden – für Wohngeld- (Hausgeld-)Klagen, für die Zustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums und für Beschlussanfechtungsklagen. Im 18. Kapitel des Buches finden sich 17 Muster, wie z.B. Muster für eine Teilungserklärung nach § 8 WEG, für einen Teilungsvertrag nach § 3 WEG, für die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, usw. Diese Muster sind allerdings eher für die notarielle Praxis bestimmt, können aber auch Rechtsanwälten dienen, die mit der Vorbereitung beurkundungsbedürftiger Regelungen beauftragt sind. Über das Internet können diese Muster beim Verlag abgerufen werden; der Zugangsschlüssel für den Downloadbereich des Verlags findet sich im Buch.
Das Buch will, so das Vorwort von Hügel, den mit dem Wohnungseigentum befassten Juristen (Notaren, Rechtsanwälten und Richtern) die rechtlichen Informationen bieten; auch Verwaltern und Sachbearbeitern bei einschlägigen Verbänden soll das Buch dienen.
Eine für die Praxis im Wohnungseigentum wichtige Rechtsfigur ist das Sondernutzungsrecht. Dieses Recht ist im Wohnungseigentumsgesetz lediglich am Rande erwähnt (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG), aber nicht definiert oder näher bestimmt. Der Inhalt der Rechtsfigur ist von der Rechtsprechung und Rechtsliteratur näher umrissen und ausgestaltet worden. Hügel stellt diese Rechtsfigur in § 6 III. knapp, gleichwohl sehr anschaulich dar. Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass einem Miteigentümer ein alleiniges Gebrauchs- und Nutzungsrecht für Teile des Gemeinschaftseigentums (in der Regel Grundstücksflächen) eingeräumt und das Mitgebrauchsrecht der übrigen Eigentümer diesbezüglich ausgeschlossen wird.
Dass ein Sondernutzungsrecht nur durch eine Vereinbarung– oder aufgrund einer solchen – geschaffen werden kann, hat der BGH in seiner berühmten „Jahrhundertentscheidung“ vom 20.9.2000 (V ZB 58/99, BGHZ 145, 158) allen Wohnungseigentumsrechtlern sehr deutlich gemacht. Er hat die „Zitterbeschluss-Theorie“ verworfen und ausgeführt, eine Wohnungseigentümergemeinschaft könne durch Beschlussfassung nur solche Angelegenheiten ordnen, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts fällt - ohne Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung - nicht in die Beschlusskompetenz einer Eigentümergemeinschaft. Beschlüsse, bei denen die Beschlusskompetenz fehlt, sind nichtig und können nicht bestandskräftig werden. Seit dieser Entscheidung des BGH musste sich erfreulicher Weise die Instanz-Rechtsprechung (und auch die Literatur und die Verwalterpraxis) von der Vorstellung verabschieden, in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis könne (nahezu) alles durch Beschluss entschieden und geregelt werden.
Hügel stellt den elementaren Unterschied zwischen einem schuldrechtlichen und einem verdinglichten Sondernutzungsrecht dar. Eine schuldrechtliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer über die Einräumung eines Sondernutzungsrechts gilt zwar zwischen den Eigentümern, die an der schuldrechtlichen Vereinbarung beteiligt waren; scheidet aber ein Eigentümer aus der Gemeinschaft aus, wird die Vereinbarung insgesamt unwirksam – es sei denn, der neue Eigentümer wäre in die Vereinbarung ausdrücklich eingetreten. Eine Wirkung gegenüber Sondernachfolgern erlangt eine Vereinbarung nur, wenn sie verdinglicht (also in den Grundbüchern eingetragen) wurde. Im Bestandsverzeichnis der Grundbücher muss das Sondernutzungsrecht nicht ausdrücklich erwähnt sein, es genügt eine Bezugnahme auf die Vereinbarung (z.B. die beurkundete Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung), in der das Sondernutzungsrecht beschrieben ist.
Wichtig für die Praxis sind HügelsAusführungen zu dem – auch für das verdinglichte Sondernutzungsrecht geltenden – sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz (§ 6 Rz. 48). Der Gegenstand des Sondernutzungsrechts ist zweifelsfrei zu bezeichnen, sonst entsteht das Recht nicht. Bei einer zugewiesenen Fläche des Gemeinschaftseigentums genügt es, wenn in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung Bezug genommen wird auf einen Lageplan. Es sei ausreichend, wenn ein Sachkundiger, so Hügel unter Bezug auf die Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 25.2.2005 – 2Z BR 184/04, die Grenzen zwischen der Sondernutzungsrechtsfläche und dem übrigen Gemeinschaftseigentum eindeutig feststellen könne. Das BayObLG hatte in der zitierten Entscheidung ausgeführt, das umstrittene Sondernutzungsrecht sei entstanden: „Inhalt und Umfang eines Sondernutzungsrechts können entweder durch wörtliche Beschreibung in der Gemeinschaftsordnung, die die Vereinbarungen i.S. von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG enthält, oder durch Bezugnahme auf einen beiliegenden Lageplan bestimmt werden. In jedem Fall müssen Inhalt und Umfang von einem Außenstehenden ohne Schwierigkeiten feststellbar sein (vgl. BGH, Urt. v. 19.4.2002 – V ZR 90/01, BGHZ 150, 334 = NJW 2002, 2247). Diesen Anforderungen genügt der Lageplan, der Bestandteil der Teilungserklärung ist. Nach den Feststellungen des vom Amtsgericht beauftragten Sachverständigen lässt sich diesem Plan, der erkennbar eine Ablichtung des Katasterplans ist, eindeutig der Maßstab der Darstellung und auch der Verlauf der Begrenzung der Sondernutzungsfläche entnehmen. Dies ist auch ohne Zuhilfenahme der originalen Katasterpläne möglich, wenn Vermessungen in der Natur vorgenommen werden. Die Eintragung von Maßangaben im Lageplan mit den Sondernutzungsflächen mag zwar sinnvoll sein, ist aber nach den Ausführungen des Sachverständigen zur Bestimmbarkeit nicht erforderlich.“
In der Praxis kann man feststellen, dass die Voraussetzungen, die das BayObLG für das Entstehen eines Sondernutzungsrechts aufstellte, bei einigen älteren Teilungserklärungen / Gemeinschaftsordnungen leider nicht erfüllt werden; in älteren notariellen Urkunden werden mitunter Pläne zur „Bestimmung“ einer Sondernutzungsrechtsfläche verwendet, die weder auf einem Katasterplan beruhen noch mit verlässlichen Maßangaben versehen sind,
Kurz, gleichwohl völlig ausreichend zeigt Hügelzwei weitere Problembereiche im Zusammenhang mit einem Sondernutzungsrecht auf, die in der Praxis sehr häufig zu Streitigkeiten führen: Problembereich „bauliche Maßnahmen“ und Problembereich „Kostentragungspflicht“. Bei dem ersten Problembereich beschreibt Hügel anhand einschlägiger Rechtsprechung, in welchem geringen Umfang der Sondernutzungsberechtigte auf seiner Sondernutzungsfläche bauliche Veränderungen vornehmen darf – in der Regel darf er nämlich keine Veränderungen vornehmen. Zum zweiten Problembereich macht Hügeldeutlich, dass die Sondernutzungsrechtsfläche im gemeinschaftlichen Eigentum verbleibt und deshalb auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Fläche weiterhin Gemeinschaftsaufgabe bleibt. Wichtig sei deshalb, so Hügel völlig zu Recht, dass in der Gemeinschaftsordnung im Zusammenhang mit dem Sondernutzungsrecht auch eine klare und sachgerechte Kostenregelung für Instandhaltungen und Instandsetzungen nicht vergessen wird, mit der die Kostentragungspflicht auf den Sondernutzungsberechtigten übertragen wird. Bei älteren Teilungserklärungen / Gemeinschaftsordnungen ist auch insoweit leider festzustellen, dass konkrete Regelungen unterblieben sind.
Einen Themenkreis, der in der Rechtspraxis durchaus von größerer Bedeutung ist, habe ich in dem Werk Hügel/Scheel nicht gefunden: Schadensersatzansprüche eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Miteigentümer, wenn diese ihrer Mitwirkungspflicht bei Beschlussfassungen nicht nachkommen. Dieses Problem hatte der BGH zuletzt in seiner Entscheidung vom 23.2.2018 – V ZR 101/16, MDR 2018, 859, zu behandeln. Die Klägerin in dem BGH-Fall stellte Feuchtigkeitsschäden in ihrer Wohnung fest. Sie beantragte daraufhin in der Wohnungseigentümerversammlung, dass ein Sachverständiger beauftragt werden soll; er sollte feststellen, ob Mängel im Gemeinschaftseigentum vorliegen und die eventuell notwendigen Maßnahmen vorschlagen. Die übrigen Wohnungseigentümer lehnten den Antrag allerdings ab. Die Klägerin erhob Beschlussanfechtungsklage und Klage auf Feststellung, dass der von ihr beantragte Beschluss zustande gekommen ist. Parallel dazu leitete die Klägerin ein selbständiges Beweisverfahren ein, in dem die Mängelursache im Gemeinschaftseigentum festgestellt wurde. In der 2. Instanz des Anfechtungs- und Feststellungsverfahrens obsiegte die Klägerin. Danach fasste eine Wohnungseigentümerversammlung einen Sanierungsbeschluss. Die Klägerin nahm nunmehr in dem BGH-Fall die übrigen Wohnungseigentümer auf Schadensersatz (Mietausfall) in Anspruch.
Über ähnliche Problematiken hatte der BGH schon in seinen Entscheidungen vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 und vom 13.7.2012 – V ZR 94/11, NJW 202, 2955, zu befinden, musste diese Entscheidungen aber in seiner neuesten Entscheidung in einigen Punkten „klarstellen“. Im Wesentlichen führt der BGH jetzt aus, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche und diese Maßnahme auch von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt werde, weil er andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleide, folge aus der gegenseitigen Treuepflicht ausnahmsweise eine Mitwirkungspflichtder übrigen Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung. Sie haben in einem solchen Fall ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden. Nach § 280 Abs. 1 BGB sind daher diejenigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet, die sich mit ihrem Abstimmungsverhalten nicht auf die Seite des Anspruchstellers gestellt haben, also schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
Es wäre sinnvoll gewesen, wenn dieses Rechtsproblem – möglicher Weise auch anhand der älteren BGH-Rechtsprechung – aufgegriffen und im Werk erörtert worden wäre.
Elzer behandelt in § 9 des Werks den Verwalter einer Eigentümergemeinschaft (die Bestellung und Abberufung, den Verwaltervertrag, die Haftung des Verwalters und die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters). Seine Ausführungen sind sehr eingängig, tiefgehend und so angelegt, dass man die wichtigsten Rechtsprobleme und Entwicklungslinien erkennen und weiter verfolgen kann. Im Rahmen der Erörterung einer Haftung des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 9 Rz. 71 – dort Fußnote 154) bezieht sich Elzer auch auf die Entscheidung des BGH vom 13.7.2012 – V ZR 94/11, NJW 2012, 2955. In dieser Entscheidung hatte der BGH erwogen, dass der Verband (WEG) die Umsetzung gefasster Beschlüsse gegenüber dem Verwalter durchzusetzen habe und hafte, wenn der Verband dies versäumt.
Diese Überlegungen aus dieser Entscheidung hat der BGH in einer ganz neuen Entscheidung vom 8.6.2018 – V ZR 125/17, WuM 218,524, allerdings aufgegeben. Elzer konnte wegen der früheren Manuskriptfertigstellung die neue Entscheidung nicht berücksichtigen; sie wird sicher in der nächsten Auflage die gebührende Erwähnung finden.
In dem vom BGH nunmehr entschiedenen Fall waren in der Wohnung der Klägerin Feuchtigkeitsmängel aufgetreten. Aufgrund von Beschlüssen wurden 2010 Sanierungsarbeiten durchgeführt, die nach einem von der Klägerin eingeholten Sachverständigen-Gutachten aber nicht ordnungsgemäß (nämlich nicht vollständig) durchgeführt worden waren. Hierüber informierte die Klägerin den Verwalter der Eigentümergemeinschaft im August 2010. Der Verwalter befasste aber erst Ende 2012 eine Wohnungseigentümerversammlung mit den Mängeln. Die Klägerin verlangte nunmehr von der Wohnungseigentümergemeinschaft Ersatz des Mietausfalles für 2010. Unstrittig blieb, dass dem Verwalter ein Fehlverhalten vorzuwerfen war, weil er nicht dafür gesorgt hatte, dass die Sanierung, wie beschlossen, vollständig durchgeführt wird. Umstritten war jedoch, ob eine solche Pflichtverletzung des Verwalters eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Innenverhältnis zu der geschädigten Eigentümerin auslöst.
Eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft kann, so jetzt der BGH, nur in Betracht kommen, wenn sie selbst zur Durchführung von Beschlüssen verpflichtet wäre. Das ist aber nicht der Fall. Verpflichtet zur Durchführung von Beschlüssen ist der Verwalter; die Durchführung von Beschlüssen stellt eine originäre Pflicht des Verwalters dar, die ihm nach § 27 IV WEG nicht entzogen werden darf. Der Verwalter erfüllt – wenn er Beschlüsse durchführt – keine Pflicht der WEG, die nach § 31 BGB der Wohnungseigentümergemeinschaft zugerechnet werden könnte. § 31 BGB erlaubt nur die Zurechnung eines Verhaltens, nicht jedoch einer Pflicht. Der Verwalter haftet also nur selbst.
Elzer spricht dieses Problem bereits im Sinne der neuesten Rechtsprechung des BGH an, wenn er ausführt, dass der Verwalter bei solchen Aufgaben alleine (und nicht auch die Wohnungseigentümergemeinschaft) haftet, die er im Rahmen seines eigenen Rechtskreises wahrnimmt (§ 9 Rz. 71).
Elzer beschäftigt sich im § 16 „Sanktionsmöglichkeiten gegen Wohnungseigentümer“ u.a. mit der Entziehung des Wohnungseigentums, der Versorgungssperre und der „Entziehung durch Zwangsversteigerung“. Die Ausführungen sind erfreulich deutlich auf den jeweiligen Kernpunkt des Rechtsproblems gebracht. An einer Stelle scheinen mir die Ausführungen doch etwas zu knapp ausgefallen zu sein, nämlich im Rahmen der Erörterung des Entziehungsverfahrens bei der Erörterung der Zurechnung des Verhaltens Dritter (§ 16 Rz. 11). Hier vertritt Elzer die Auffassung, dass ein – die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigendes – eigenes Fehlverhalten des Wohnungseigentümers darin liegen kann, „dass er gravierende Störungen zB des Hausfriedens hinnimmt und keine Schritte gegen den Dritten einleitet“. Hier wird sicherlich in einer kommenden Auflage notwendig sein, auf die Entscheidung des BGH vom 14.9.2018 –V ZR 138/17, MDR 2018, 1431, einzugehen, in der der BGH sich sehr ausführlich mit der Frage der Entziehungsmöglichkeit beschäftigt hat, wenn der Entziehungstatbestand nur bei einem von mehreren Bruchteilseigentümern vorliegt; er hat dabei auch die in Rechtsprechung und Literatur vertretenen und durchaus differenzierenden Meinungen aufgearbeitet. Der BGH folgt der Meinung – wegen des Objektprinzips und wegen der Erwägung, dass eine Entziehung von Wohnungseigentum nicht anders durchzusetzen sei –, dass bei Bruchteilseigentum alle Miteigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentumsrechts insgesamt verpflichtet sind, wenn der Entziehungstatbestand nur bei einem von ihnen vorliegt. Eine neue Erkenntnis vermittelt der BGH allerdings in seiner Entscheidung: Der nicht störende Miteigentümer sei analog § 19 Abs. 2 WEG berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Versteigerungszuschlags dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt und er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die ihr durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind. Über das Bestehen oder Nichtbestehen der Abwendungsbefugnis des nicht störenden Miteigentümers entsprechend § 19 Abs. 2 WEG sei in der Regel nicht in dem Entziehungsrechtsstreit, sondern im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage zu entscheiden.
Die von mir dargestellten neuesten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes machen deutlich, mit welchem Tempo die Rechtsentwicklung im Wohnungseigentum voranschreitet.
Mein Fazit, das ich nach der Lektüre des Werks von Hügel/Schell ziehe, berührt dies jedoch nicht. Das Rechtshandbuch ist in allen Teilen außerordentlich brauchbar für die Praxis, auch wenn es an einigen Stellen „notarlastig“ ist, was aber letztlich Juristen mit anderen Tätigkeitsbereichen nicht stört. Es ist richtig, wie Hügel es in seinem Vorwort erhofft, dass es den grundlegenden Fragen von Notaren, Rechtsanwälten und Richtern dienen kann. Aber auch für Verwalter und Sachbearbeiter in den einschlägigen Verbänden kann es sehr hilfreich sein – wenn dieser Adressatenkreis juristisch vorgebildet ist. In der Bibliothek eines Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht darf das Werk sicher nicht fehlen, bringt es doch aufgrund seiner knappen und übersichtlichen Darstellung einen erheblichen Erkenntnisgewinn.