Rezension: Bauträgerkauf und Baumodelle

In sechster Auflage wird hier eines der wenigen Werke vorgelegt, das sich mit dem immer mehr an Bedeutung gewinnenden Bauträgerrecht in all seinen Facetten umfassend beschäftigt. Für den Nutzer wichtig, dass auch das seit Anfang 2018 geltende neue Bauvertragsrecht berücksichtigt wurde.

Das Bauträgerrecht ist gespickt von bauträgerrechtsspezifischen Problemkomplexen. Diese werden von Pause aufgegriffen und strukturiert herausragend bearbeitet. Beispielhaft kann die Darstellung der speziellen Problempunkte, die sich um die Abnahme ranken, hervorgehoben werden. Deren Besonderheit besteht hier darin, dass einerseits sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum abzunehmen sind und andererseits mit Blick auf das Gemeinschaftseigentum die Frage immer wieder problematisiert wird, ob dieses durch jeden einzelnen Erwerber abgenommen werden muss oder andere Varianten denkbar sind. So hebt das Werk hervor, dass die Pflicht des Bauträgers zur Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums gegenüber jedem einzelnen Erwerber besteht. Es existiert somit – ohne wirksame abweichende Vereinbarung – keine Pflicht der Erwerbergemeinschaft, die Abnahme gemeinsam zu erklären, auch wenn der Bauträger hieran ein lebhaftes Interesse hat. Zur Abnahmeerklärung ist lediglich jeweils der einzelne Erwerber gegenüber dem Bauträger verpflichtet. Pause bietet als eine Lösungsmöglichkeit in solchen Konstellationen z.B. die Einladung der Erwerber durch den Bauträger zu einer gemeinsamen Abnahme. Dieses eher unverbindliche Instrumentarium ist Ausdruck der – worauf Pause deutlich und mit vielen Beispielen hinweist – etlichen Fallstricke und Schwierigkeiten der Gestaltung wirksamer verbindlicher Regelungen für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums, weshalb sich bei kleineren Wohnanlagen eher anbiete, eine Abnahme durch jeden Erwerber einzeln zu erlangen. Pause dekliniert die gesamte Bandbreite durch und sortiert die nicht (mehr) vertretbaren Positionen mit zutreffenden Argumenten aus: unangemessene Benachteiligung durch fremdbestimmte Abnahme, Beauftragung eines Abnahmevertreters durch den Bauträger, Unwiderruflichkeit der Vollmacht etc. Im Anschluss arbeitet er beeindruckend die noch denkbaren Möglichkeiten heraus (u.a. Bestimmung eines gemeinsamen Abnahmevertreters durch die WEG) und weist auf die jeweils fortbestehenden erheblichen Risiken hin.

Ferner werden die Besonderheiten durch das erheblich in das Bauträgerrecht hineinragende Wohnungseigentumsrecht praxisbezogen erarbeitet und dargestellt. So werden die erheblichen Unterschiede zwischen gekorenen und geborenen Ausübungsbefugnissen der Eigentümergemeinschaft gegeneinander abgegrenzt sowie die Bedeutsamkeit zutreffend formulierter Beschlüsse betont. Fehler in diesem Zusammenhang können zwar grundsätzlich geheilt werden, aber dennoch zu verjährungsrelevanten Folgen führen.

Ebenso ausführlich nachvollziehbar und stets lösungsorientiert werden sämtliche weiteren denkbaren Konstellationen im Bauträgervertrag besprochen. So erfährt der Nutzer alles Erforderliche über die erfolgreiche Anwendung der Sekundärrechte im Bauträger-Erwerber-Verhältnis.

Für den im Bauträgerrecht arbeitenden Juristen, gibt es zwei unverzichtbare Werke für das Verständnis und den Erwerb des Rüstzeugs bei der Bearbeitung von Fällen, sei es forensisch sei es rein beratend. Der Pause ist eines davon.